Незаконная перепланировка может обернуться потерей квартиры

Семь раз отмерь...

Капитальный ремонт квартиры потребует не только проекта, но и заключения юриста.

Приобретая квартиру, как правило, собственник практически сразу приступает к ее масштабному преобразованию. Иногда этот процесс заходит слишком далеко. Когда все перегородки в квартире оказываются снесены, а канализационный стояк перенесен (а с ним стояки холодного и горячего водоснабжения в придачу), лоджия объединена с кухней собственник сталкивается с тем, что его перепланировка признается незаконной.

«Управдом» попытался разобраться в том, что такое перепланировка вообще, что можно и чего нельзя делать, затевая в квартире глобальный ремонт. Также «СИ» попытались выяснить, чем чревата незаконная перепланировка и как ее можно узаконить.

Можно или нельзя?

Под понятием «перепланировка» подразумевается как преобразования «требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры» (это могут быть как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования), так и «изменение самой конфигурации жилья». Последнее требует особо осторожного подхода. Эксперты рекомендуют собственникам как можно раньше понять, что можно делать, а что законом запрещено.

Например, нельзя сносить в квартире все перегородки. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа, радиаторов центрального отопления. Незаконной считается и перепланировка, при которой лоджия объединяется с кухней или кухня с комнатой. Если этажом ниже кто-то живет, то на месте комнаты нельзя монтировать санузел.

Иногда власти запрещают остекление балконов и лоджий, например, когда окно выходит на одну из центральных улиц исторической части города. В случае самовольного остекления владельца квартиры могут обязать демонтировать конструкцию. Знать это лучше до, а не после выполнения задуманной перепланировки, - считают эксперты . В противном случае, когда ремонт уже будет закончен, может выясниться, что сделанная перепланировка не соответствует строительным или санитарным нормам. Такое несоответствие может серьезно осложнить процесс нормальной эксплуатации квартиры, а кроме того, сильно усложнит узаконивание перепланировки.

Кстати, для собственников незаконная перепланировка может обернуться продажей квартиры с публичных торгов, штрафом, а также сложностями при продаже жилого помещения: мало кто захочет покупать квартиру с самовольной перепланировкой.

Как узаконить?

Чтобы быть уверенным в допустимости задуманных преобразований, эксперты советуют заранее заказать проект перепланировки у специализированной проектной организации, имеющей допуск к проектированию. Тем более, что проект в любом случае понадобится для процедуры узаконивания перепланировки.

Если перепланировка уже сделана без соответствующего согласования, то при технической инвентаризации такой квартиры, техники БТИ внесут в технический паспорт на квартиру штамп следующего содержания: «Разрешение на перепланировку не предъявлено». По этому штампу любой специалист без труда может определить, что в квартире сделана самовольная перепланировка.

В соответствии с современным законодательством, узаконивание сделанной перепланировки возможно только в судебном порядке. Об этом, в частности, сказано, в пункте 4 ст. 29 Жилищного Кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

Обращение в суд с иском о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии является классическим способом узаконивания перепланировки. Чтобы такой иск был удовлетворен истец должен доказать, что перепланировка не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказываются эти обстоятельства путем сбора заключений специализированных организаций. Причем в каждом конкретном случае могут обнаружиться некие обстоятельства, которые суд может посчитать необходимым выяснить дополнительно. Обязательно понадобится заключение проектной организации о безопасности строительных конструкций, а также заключение Роспотребнадзора о санитарной безопасности. Так же весьма желательно получить письма от противопожарной службы, управляющей компании и департамента архитектуры, а также органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом, квартира являются объектом архитектуры, истории, культуры о том, что они не возражают против сохранения квартиры в перепланированном состоянии. Рассматривая подобный иск, суд гипотетически может поинтересоваться мнением соседей истца снизу, поэтому с ними желательно не ссориться.

На основании решения суда по такому иску, БТИ обязано убрать из технического паспорта квартиры штамп о самовольной перепланировке. Перепланировку можно считать узаконенной лишь после этого.

До осуществления перепланировки ее оформление допустимо в административном порядке. Как правило, это делается по решению межведомственной комиссии при администрации района, которая учитывает мнение жилищно-эксплуатационной организации. Туда надо обратиться с документами, список который указан в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. В частности, до обращения в администрацию необходимо, как минимум, получить технический паспорт, описывающий состояние квартиры до перепланировки, выполнить проект перепланировки и согласовать его с жилищно-эксплуатационной организацией. Состав межведомственной комиссии для разных случаев может варьироваться, но, как правило, в нее включаются районный архитектор и главный инженер проекта. Комиссия должна рассмотреть заявление в 45-дневный срок и либо принять решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании. В течении трех дней после принятия решения о согласовании орган выдает или высылает по адресу, указанному в заявлении, документ установленной формы подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием для осуществления перепланировки жилого помещения. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Мнение:

Алексей Григорьев, юрисконсульт ООО Центр правовых технологий «ЮРКОМ» :

— Действующее жилищное и процессуальное законодательство предусматривает возможность узаконения перепланировки как в административном, так и в судебном порядке. Первый способ применяется в случае, если перепланировка жилого помещения еще не произведена, и лицо представило все необходимые документы на рассмотрение уполномоченного органа. Второй порядок применяется в случае, если административный орган не согласовал перепланировку, либо перепланировка уже осуществлена, а разрешительные документы на нее отсутствуют.

Для того чтобы исковые требования судом были удовлетворены, истцу необходимо доказать, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Такое требование закреплено в п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Данная категория дел рассматривается и разрешается судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. Перепланировку можно считать узаконенной лишь после вступления решения суда в законную силу.

Николай КОЗЛОВ
№190 (6138) от 14.10.11
«Самарские известия»