Использование в качестве аналогов объявлений о продаже – законно ли?

Сравнительный подход в оценочной деятельности априори предусматривает использование аналогов, т.е. схожих с объектом оценки вещей. Оценщики постоянно используют сравнительный подход в своей деятельности. Это неудивительно, ведь он имеет множество плюсов.

В первую очередь, он удобен для самого оценщика, ведь он дает надежные результаты и относительно прост в употреблении.

Во-вторых, он отражает инфляцию и финансовую ситуацию в данном сегменте рынка.

В-третьих, итоговая рыночная стоимость – это реальное отражение интересов продавцов и покупателей.

Все эти преимущества считаются аксиомой. Они логичны, просты для понимания и вроде бы не требуют объяснения. Но всегда ли полученная оценщиком стоимость действительна, если она рассчитана на основе аналогов?

Что включает в себя понятие «аналог» именно в оценочной деятельности? Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и сделки должны совершаться на равных условиях. Вроде бы все понятно – объект оценки не должен быть уникальным, чтобы его можно было сравнить (оценить с помощью сравнительного подхода).

Но не все оценщики следуют этому очевидному правилу. Упорно продолжая искать аналоги уникального объекта, они порой применяют лишь слабо подходящие их характеристики. В итоге получается, что реальная рыночная стоимость объекта оценки существенно занижена или завышена, и все это из-за использования неподходящих аналогов.

Бывает и наоборот. Такое имущество, как автомобиль или квартира, особенно в мегаполисе, имеет тысячи аналогов. Здесь встает другой вопрос – почему специалист при оценке конкретного имущества использовал именно эти аналоги, а не другие?

Публикации объявлений в газете и других источниках оказывают серьезное влияние на рынок. Зачастую оценщики в качестве аналогов используют такие объявления, считая их офертой, а значит, принимая условия продажи за достоверные.

Но является ли такая публикация офертой? Согласно статье 435 Гражданского кодекса РФ оферта содержит в себе следующие признаки:

Достаточно определенное предложение заключить сделку. Существенные условия предполагаемого к заключению договора. Можно ли объявления в газете считать офертой? Конечно, нет. Отсюда вытекает другой вопрос: разве могут в таком случае оценщики использовать их в своей деятельности?

Отчет должен отражать реальную рыночную стоимость на конкретную дату. Не секрет, что объявления в газетах, журналах, интернет-источниках часто бывают «липовыми» - например, в том случае, если рекламная площадь пустует (не использована). Такие объявления присутствуют для того, чтобы поддерживать репутацию данного СМИ.

В итоге, когда оценщик использует для расчета стоимости объекта такое объявление, результат будет недостоверным.

Обоснованность выбора аналога оценщиком просто не подвергается сомнению изначально, поэтому последовательность такого выбора просто не указывается в отчете об оценке.

Использование в качестве аналогов при оценке предложений (а не сделок) обосновано только постольку, поскольку информация об этих предложениях доступна и может быть принята во внимание участниками рынка.

Поэтому предполагается, что правильным алгоритмом действий для получения реальной рыночной стоимости является следующий:

Задать четкое информационное поле. Сформулировать критерии выбора аналогов. Формировать выборку ее по принципу соответствия объекту оценки (выбирая нужные аналоги), а наоборот – по принципу обоснованности исключения из выборки аналогов, соответствующих ранее заданным критериям. Не проводить анализ малых выборок (до 30 аналогов) – лучше расширить информационное поле и/или критерии. Все копии экрана – в отчет. Такая последовательность действий обеспечит наиболее точное определение рыночной стоимости, и кроме того, отчет об оценке будет в должной мере обоснован.