Рынок замер в ожидании. Любая недвижимость с 1 января 2014 г. стала финансовой проблемой для собственников

Земельный участок, квартира, гаражи, дачи в садовых товариществах — любая недвижимость с 1 января 2014 г. стала финансовой проблемой для собственников. Так как с этого момента начисление налога осуществляется по кадастровой стоимости. Согласно статьям 387, 394 Налогового кодекса, устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований (либо законодательные (представительные) органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении различных земельных участков определяют и различные ставки — от 0,3 до 1,5%. Так, например, для участков, приобретенных для дачного хозяйства или занятых жилищным фондом, они не могут превышать 0,3%. Чтобы рассчитать платеж, необходимо определить налоговую базу, которой является теперь кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Изменения в налогообложении имущества затрагивают и частных землевладельцев, и крупных застройщиков, и собственников квартир, и арендаторов помещений. До 2018 г. планируется завершить налоговую реформу, предусматривающую отмену налога на имущество физических лиц, земельного налога с физических лиц и переход на единый налог на недвижимое имущество.

Раньше устанавливалась инвентаризационная (для физических лиц) или балансовая (для организаций) стоимость объекта, которая определялась БТИ по показателям, разработанным в 1970-е гг. В цене учитывались степень износа здания, его площадь, коммунальные удобства, качество жилых помещений и т. д. , именно поэтому для владельцев и арендаторов уплата налога не была обременительной.

При расчете кадастровой стоимости (приравнивается теперь к рыночной стоимости) во внимание принимаются другие параметры. Например, место расположения объекта недвижимости. Таким образом, пусть и аварийное жилье, но в центре мегаполиса или дача в пределах 5 км от МКАД уже не будет оцениваться по показателям прошлого века.

Материальные последствия острее всего почувствуют участники рынка в крупных городах и прилегающих территориях. Здесь явно завышенная кадастровая стоимость ведет к переплате земельного налога или аренды. Так, например, если по новой кадастровой оценке земельный участок стоит 1 млрд руб., то земельный налог или арендная плата составит 15 млн руб. в год (1,5%). Высокая кадастровая стоимость обусловливает астрономическую выкупную цену земли в Москве.

Согласно федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», при оценке большого количества объектов недвижимости используются одинаковые стандартные методики, поэтому итоговый результат носит усредненный характер и может оказаться выше рыночных показателей.

Применение массовых методик оценки привело к тому, что кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше рыночной. Уже сложилась судебная практика — крупные застройщики успешно оспаривают кадастровую стоимость, не соответствующую рыночной.

Пока в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ новые особенности исчисления и уплаты налога установлены в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости, к которой отнесены административно-деловые, офисные центры, торговые комплексы и помещения в них. Также к ней причислены нежилые помещения, которые согласно документам кадастрового либо инвентаризационного учета предназначены для размещения объектов торговли, офисов либо фактически используются для этих целей. В соответствии с названной статьей перечень таких объектов будет составлять орган исполнительной власти субъекта РФ до 1 января налогового периода. Так, правительством Москвы издано постановление от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 г.», согласно которому в отношении 1842 объектов ставка в этом году — 0,9%. Никто не обязан уведомлять собственников объектов недвижимого имущества о том, что их имущество входит в установленный перечень и к нему применяется новый порядок налогообложения.

Физическим лицам платить придется с 2015 г. (налог за 2014 г. приходит в следующем за текущим годом). Но опять-таки никто не будет уведомлять собственников заранее о размере налога, или новой кадастровой стоимости объекта, или возможных льготах.

Закономерно возникает вопрос: что делать? В этой ситуации можно смириться и платить большие налоги — или попытаться снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости и тем самым уменьшить фискальную нагрузку. Механизм снижения кадастровой стоимости по земельным участкам отработан, поэтому владельцы недвижимости могут пока продумывать стратегию по улучшению своего финансового положения в отношении зданий, квартир и т. д. Кроме того, вводить налог предполагается дифференцировано, а в отношении отдельных категорий лиц предусмотреть льготы по его уплате. Однако предметно можно обсуждать этот вопрос только после 2015 г.

Установленную кадастровую стоимость можно оспорить как в досудебном, так и в судебном порядке. В среднем можно достичь снижения на 50%, т. е. сэкономить приличную сумму. План мероприятий, способ оспаривания и комплектность документов определяются индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.

Досудебный порядок предусмотрен статьей 24.19 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», в соответствии с которой можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра. Однако трудность заключается в том, что оспорить кадастровую стоимость можно только в течение первых шести месяцев после внесения данных в государственный кадастр недвижимости. Опять-таки никто не обязан уведомлять налогоплательщиков о дате утверждения результатов кадастровой оценки (в Москве кадастровая стоимость увеличена с 1 января 2014 г.). Отслеживать результаты кадастровой оценки объекта недвижимости необходимо самостоятельно на сайте Росреестра.

Установлено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости во внесудебном порядке: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые использованы при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость. Юристы отмечают недостаточную регламентацию деятельности комиссии, что создает условия для коррупции и сомнений в эффективности внесудебной защиты нарушенного права.

Не стоит также медлить, если решение комиссии не устроило и предполагается обращение в суд (статья 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). В этом случае самостоятельно, без юридической помощи, преодолеть бюрократическую волокиту также практически невозможно. Так, например, в соответствии со статьей 128 АПК РФ арбитражный суд, установив, что к исковому заявлению не приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, выносит определение об оставлении искового заявления без движения (статья 126 АПК РФ).

Анализ судебной практики показывает, что в основном применяется три способа судебной защиты нарушенных прав: 1) приведение кадастровой стоимости в соответствие с удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными нормативными актами субъектов РФ; 2) внесение новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка; 3) оспаривание нормативного акта субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

Поэтому, чтобы выиграть в суде, необходимо выработать правильную тактику, рассмотреть возможные варианты судебного разбирательства, тщательно разобраться в юридических нюансах, подготовить весомый пакет документов, строго придерживаться определенного законодательством порядка действий — и все это успеть сделать в течение трех месяцев (часть 4 статьи 198 АПК РФ). Все вышесказанное очередной раз доказывает, что спасение утопающих дело рук самих утопающих.